Полезни съвети при покупка на собствено жилище (Част втора)

Както видяхме в предходната част на темата, подготвена от Христо Христов, Мениджър „Корпоративни комуникации“, добрата сделка е в основата на това как ще се движат месечните ви разходи и дали мечтаният собствен дом ще тежи на вашия бюджет, или не. В тази част ще дадем отговор на вечния въпрос – А какво ще стане ако остана без работа? Ще очертаем какви са финансовите възможности, с които често не подозираме, че разполагаме и ще ви покажем как лесно може да се справите дори и ако изпаднете в неприятна финансова ситуация. Освен това ще представим повече информация за гратисния период, сключването на застраховка, инфлацията и как тя се отразява върху цените на жилищата.

Жилищният кредит „Право на избор“ предлаган от Fibank е с едни от най-атрактивните условия на пазара като годишната лихва е 3,5% и клиентът може да разчита на фиксирана лихва за първата година. Няма еднозначен отговор дали фиксираната, или плаващата лихва са по-изгодни за клиентите. Всяка има своите плюсове и своите минуси. Все пак нека не забравяме, че периодът от 25 г. – 30 г. не е малък и за това време може да се сменят няколко икономически цикъла. Някои клиенти предпочитат да разполагат, с колкото се може по-дълъг период фиксирана лихва, като по този начин смятат, че ще бъдат застраховани от навлизането на икономиката в неблагоприятен бъдещ цикъл. От друга страна плаващите лихвени проценти пък дават възможност на клиентите да се възползват от ниските лихви при благоприятните икономически условия. Имайки предвид, че в момента българската икономика се намира в подножието на нов благоприятен икономически цикъл и поетият курс към влизане на страната в Еврозоната, то може би плаващите лихвени проценти са по-удачен избор. Все пак той е личен и зависи основно от това какви са очаквания и убеждения на клиента. Важно уточнение тук е, че обикновено дългосрочните фиксирани лихвени проценти са по-високи от плаващите, защото отразяват в себе си застраховка за непредвидимостта на бъдещите събития.

И тук следва логичният въпрос, който всеки си задава – 30 години са много време, ами ако остана без доходи през този период какво ще се случи?

Това опасение хвърля всеки в потрес и проектира в главата му апокалиптични сценарии. Дори и в тази неблагоприятна ситуация, клиентът има решения, които могат да доведат до положителен изход. Например можете да сключите застраховка срещу безработица и с отделяна малка сума на месец, да не се притеснявате, че ще останете без доходи.

Всеки работещ на трудов договор има право да получава обезщетение от държавата в случай на безработица. Тук сумата е 60% от тази, на която се е осигурявал като максималният осигурителен праг е 2 600 лева. Продължителността на обезщетението при безработица може да достигне и 12 месеца в зависимост от натрупания трудов стаж. В тази ситуация на намалени месечни доходи, вноските по кредита ще окажат по-голяма тежест върху бюджета и клиентът трябва да се срещне с представител на банката и заедно да обсъдят ситуацията и възможностите.

Банката няма интерес да придобива, който и да било недвижим имот. Основният й бизнес все пак не е управление и продажба на недвижими имоти. В неин интерес е да се постигне решение, в което клиентът да остане платежоспособен, за да може да възстанови получената сума по кредита, а банката от своя страна да я възстанови на своите вложители при желание от тяхна страна те да си я получат.

Така месечните вноски на клиента могат да бъдат намалени за определен период от време. Ако кредитът не е за максимално дългият период предлаган от банката, а е например за 20 години, той може да бъде предоговорен да бъде за по-дълъг период от 30 години, като по този начин месечната вноска отново ще намалее и няма да оказва натиск върху семейния бюджет. След като клиентът си намери нова работа и доходите му се възстановят, той може отново да го предоговори за по-кратък период.

Ипотечният кредит Право на избор от Fibank дава възможност на клиента да използва и допълнителна екстра. При сключване на договора си той може да избере дали да има възможност да използва опцията гратисен период по главница, или вноска. Тя може да му даде опора и сигурност, че при нарушени месечни доходи, клиентът ще може да намали своите разходи по кредита си. Опцията може да се прилага след първата година (при овърдрафти – една година след периода без фиксиран погасителен план) до 12 месеца на всеки 5 години от срока на кредита. Допуска се една от следните възможности по избор на кредитополучателя: дължимата през гратисния период лихва по кредита се заплаща на падежа на кредита или дължимата през гратисния период лихва по кредита се разсрочва пропорционално към месечните вноски до падежа на кредита.

Допълнително клиентите на Fibank могат да получат и специални атрактивни условия при сключване на застраховка „Спокойствие с FiHealth”.  Описана по-опростено тя гарантира, че кредитните задължения няма да бъдат прехвърлени на наследниците на клиента, в случай на възникване на неприятни събития. Тази тежест се поема от Застрахователя. Пълните условия по застраховката могат да бъдат разгледани в корпоративния сайт на банката.

Промени в закона за потребителските кредити отпреди няколко години пък дават възможност на самия клиент за избор на нивото отговорност, което той желае да поеме при избор на жилищен/ипотечен кредит. Накратко има две нива. Първото е поемане на пълна отговорност. Това означава, че клиентът е длъжен да възстанови на банката пълната отпусната му сума под формата на кредит. Другият вариант е поемане на отговорност до имота, с който е обезпечен кредита. С други думи, при този вариант дори и клиентът да остане без доходи и да няма други варианти освен да преустанови изплащането на жилищния кредит, банката придобива имота без значение каква е неговата моментна пазарна стойност и с това взаимоотношенията между клиент и банка приключват. Поради риска, който носи вторият вариант, при него размерът на финансирането е до по-малка стойност от пазарната оценка на имота.

Дали ще останете без доходи, докато изплащате кредит към банката, или докато живеете под наем, няма особено голяма разлика, тъй като все някъде в крайна сметка трябва да живеете. Липсата на доходи не ви изважда в безтегловно състояние спрямо разходите. Все едно да не използвате ток, вода и парно, защото може в един момент да останете без доходи и да не можете да си заплащате задълженията, а фирмите за комунални услуги завеждат дела срещу своите некоректни платци. Както казахме вече, банката няма интерес да придобива имотите на своите клиенти, тъй като това не й влиза в работата и е склонна на отстъпки в трудни за клиентите си ситуации, за да могат те отново да станат платежоспособни. Наемодателите от друга страна губят пари и не е толкова лесно да бъдат склонени да се лишат от месечните си допълнителни доходи или да ги намалят за определен период от време. Още повече при положение, че могат да намерят нов наемател, който ще им плаща редовно.

Цената на имотите обикновено е пряко свързана с инфлацията. Това означава, че с годините те увеличават стойността си. Справка за средните цени на жилищата в кв. Младост от www.imot.bg показва, че в края на 2003 г. 3-стаен апартамент в този квартал е можело да бъде закупен за 32 000 евро, което означава почти троен ръст за последните 14 години до 86 925 евро. В този период от 14 години средната цена е достигнала своя връх през 2009 г. – 102 980 евро и е реализирала спад до 51 680 евро в средата на 2012 г. Към момента средната цена е реализирала ръст от 68,2% спрямо лятото на 2012 г. Както сами виждате цената на имотите е подвластна на икономическите цикли, но запазва възходящия си тренд. Aко обаче изброените критерии в предходните наши публикации по темата за избор бъдат спазени, то клиентът може да разчита, че стойността на неговия имот ще се запази дори и при негативна ситуация на пазара, а при положителна – стойността ще се увеличава.

Така например ако клиент е закупил имот в столичния квартал Младост 1 през 2012 г., то неговата цена днес се е увеличила с близо 50%. Това означава, че ако клиентът днес остане без доходи и възможност за дълъг период от време да си намери работа и не може повече да си позволи да обслужва кредита си или просто е решил да преустрои своите бъдещи планове, той може да продаде своя имот (разбира се след консултация с банката) на по-висока цена от тази, на която го е придобил. Задълженията му към банката са свързани с погасяването на главницата по неговия кредит, а останалата част от средствата, които са над тази сума, остават за самия него. С други думи клиентът разполага с опция и да спечели. От друга стана с времето клиентът изплаща част от главницата и натрупва средства под формата на стойност на жилището и след продажбата тези средства се трансформират отново в парични и той може да разполага с тях.

Ето как дори и при най-лошите сценарии, ако сте направили добър и рационален избор на имот още в самото начало, той няма да ви бъде в тежест, а ще работи във ваша полза.

Споделете с приятели

  • във Facebook
  • в Twitter
  • в Google+
  • в LinkedIn
  • в Pinterest

Очакваме първия коментар :)