Какво трябва да знаем преди да пристъпим към покупка на собствено жилище?

Христо Христов, Мениджър Корпоративни комуникации Fibank, споделя няколко полезни съвета какво е полезно да знаем преди да пристъпим към закупуване на собствен дом.

Покупката на собствено жилище е едно от най-важните и съдбоносни решения, които човек взима в живота си. В анализа ни „Под наем или под лихва“ вече разгледахме възможностите как да финансирате закупуването му и коя би била най-изгодната и най-малко натоварваща за вашия семеен бюджет опция. Това обаче не е всичко. До самата покупка и избор на мечтания дом има и много други малки детайли, които могат да окажат положителен или негативен ефект във времето. Все пак жилищните кредити създават дългогодишни взаимоотношения с банката.

Още преди да посети банковия ни клон, клиентът трябва да е направил своя избор на имот. Все пак нека не забравяме, че банките не определят избора на клиентите, а им дават финансовата възможност да го осъществят. Възможно е и още преди да се е насочил към определен имот клиентът да посети офис на Fibank и да му бъде издаден кредитен сертификат. С него той ще знае на база на своите доходи какъв ще бъде максималният размер на кредит, на който може да разчита от страна на банката при покупка на имот. Това ще го ориентира и какъв да бъде таванът в цената на имота, който би закупил.

На първо място като съвет, който можем да ви дадем, е „Стремете се към добра сделка.“ Именно това ще предопредели и вашата финансова свобода. Клиентите обикновено изпадат в крайности при взимане на решение към кой имот да се насочат. В най-честия случай те се фокусират върху крайната цена, а не върху плюсовете и минусите на имота. Другият вариант обикновено е свързан с емоционално решение, което отново не е съобразено с възможностите, с които разполагат. Ето защо и продавачите се стремят постоянно да предизвикат емоцията в купувачите, все пак те ще получат уговорената сума или комисиона и ще си заминат, но изплащането си остава грижа на клиента през следващите години.

Ако вече сте ходили на огледи сте чували клишираните фрази, че разполагате с уникална гледка или, че този имот се предлага екслузивно само тук и сега и само за вас. Ако не го вземете, утре вече няма да го има на пазара. Даже и други желаещи тропат на вратата с куфарите с пари. Всичко това е част от работата на продавачите да осъществят сделката и да вземат своята комисиона. Често тези малки трикове работят и клиентите се затичват веднага към банките. Не забравяйте, че това най-често е неравна битка, тъй като вие купувате за първи или най-много за втори път имот, а за професионалния продавач това е поредната продажба.

За да сключите добра сделка, трябва да запазите самообладание и да не позволявате емоциите да взимат връх над трезвата преценка. Сложете на масата плюсовете и минусите. Например, много често имотите, които се предлагат, са на първи или последен етаж или са крайни апартаменти. Ако се насочите към първия етаж, то имайте предвид, че е твърде вероятно да ви се наложи „цял живот“ да живеете зад решетки, за да парирате лесния достъп от страна на крадци или да инвестирате в други охранителни мерки. Ако пък сте на последния етаж, месечните ви разходи ще бъдат по-високи, тъй като лятото ще трябва да се спасявате от слънчевите лъчи, които ще нагряват покрива и ще увеличават температурата. За да си спестите този дискомфорт, ще трябва да закупите климатик и всеки месец разходите ви за ток ще бъдат по-високи. Аналогична ще е ситуацията и през зимата, когато разходите ви за отопление ще бъдат по-високи. В крайните апартаменти пък ще имате подобни проблеми и решението е да направите изолация. С други думи нови разходи. Направете си един свой пазарен анализ на вида на имотите в избрания от вас квартал и  цените им и помислете дали ако жилището, към което сте се насочили, е от споменатите по-горе, то в цената му са отчетени тези допълнителни разходи. Все пак след покупката те ще тежат на вашия бюджет.

Локацията на имота също не е за подценяване. Обикновено желанието на купувачите в големите градове е тихо и спокойно място извън централната част. Често обаче достъпът до тези места е затруднен. От една страна градският транспорт предвижда редица прекачвания по различни линии, което води до дълги пътувания до работното място и обратно. Ползващите автомобили пък прекарват също не малко време в задръствания. А това, както сами се досещате, вече са нови и допълнителни разходи, които отново ще излизат от вашия месечен бюджет и трябва да бъдат взети под внимание.

Специално тук за младите семейства трябва да споменем, че не по-малко важно е наличието на детски градини и училища в близост до новото им жилище. Дори и на този етап да нямате деца, то при появата им това ще окаже съществено значение, както на месечните ви разходи за транспорт, така и на времето, което ще прекарвате в път.

Също доста триков момент може да се окаже състоянието на имота, към който сте се насочили. Често по-ниските цени на имотите кореспондират с тяхното вътрешно състояние и необходимостта им от ремонт. Така редица купувачи са привлечени от цената като смятат, че ще отделят още малко средства за последващ ремонт, но сумите в крайна сметка се оказват значително над предвидените, а времето за ремонтни дейности може да проточи настаняването им с месеци. Ето защо често излиза по-изгодно да се заплати малко по-висока сума за имот, от колкото да натоварите в последствие бюджета си с нови и нови разходи. Ако се колебаете, просто повикайте представител на строителна фирма, който да ви изготви ориентировъчна оферта за това колко ще ви струва евентуалният основен ремонт и го прибавете към исканата цена.

За качеството на строителството на избрания от вас имот не можем да ви дадем много съвети, защото това навлиза в друга професионална област, но трябва да имате предвид, че лошото изпълнение може да ви създаде с времето изненадващи нови разходи за ремонти.

Ако след всичко казано до тук започнете да се притеснявате, че няма да се справите сами, не се колебайте да ползвате съветите на експерти. Дори и да заплатите малка сума за тези допълнителни услуги не забравяйте, че това може да ви спести много по-големи разходи в бъдеще. Все пак не си купувате жилище за няколко години, а най-вероятно ще прекарате по-голямата част от живота си в него.

Отразявайки гореспоменатите детайли в цените на имотите, сами ще можете да се ориентирате за това какъв да бъде таванът на вашия бюджет, с който да търсите жилище. Също така и ще можете да придобиете имот, който няма да бъде в постоянна тежест на вашия семеен бюджет и спестявайки си тези разходи, ще можете да разполагате с комфорта да имате натрупана сума. С нея можете да погасявате предсрочно главницата по вашия кредит и така да го изплатите в по-кратки срокове. Също така при ситуация, в която останете без доходи за определен период от време ще сте спокойни, че можете да разчитате на спестяванията си.

Друг ключов момент е крайната оценка на имота. Имайте предвид, че продажната цена на имота, на която сте се споразумели с продавача, може да бъде различна от оценката на банката. Именно последната е определяща за това, какво финансиране ще получите за покупката. Тук банките са напълно безпристрастни и не се поддават на сладките думи на продавачите. Оценките се изготвят на пазарен принцип. В този случай банката може да ви окаже голяма помощ. Ако има съществена разлика между нейната оценка и сумата, за която сте се споразумели това е сигнал, че може би вървите към неизгодна за вас сделка и трябва да я преразгледате. Разбира се продавачите ще се опитат да ви убедят, че в банката работят не експерти, а „чиновници“, които нищо не разбират и се опитват да ви саботират. Не забравяйте обаче, че интересът на продавача е да вземе максимално висока цена за имота си и вашите взаимоотношения с него ще приключат с превода на договорената сума. Отношенията ви с банката тепърва ще започнат и ще продължат може би 30 години. Ето защо вашият интерес е да работите заедно с банката, а не в полза на продавача.

Оценката на имот от страна на банката е важна, защото върху нея се базира финансирането, което можете да получите. С други думи при 90% финансиране, което предлага Fibank в своя жилищен кредит „Право на избор“, това не означава, че банката ще ви финансира на 90% от договорената от вас цена, а че ще можете да разчитате на 90% финансиране от оценката на имота, която е направила банката. Този момент е много важен, защото ако успеете да договорите с продавача цена по-ниска от оценката на банката, това ще ви даде възможност да разчитате дори и на пълно финансиране от страна на банката. Например. Вие се споразумявате за цена от 70 хил. евро., а банката оценява имота на 80 хил. евро. Това означава, че вие ще можете да получите финансиране от страна на банката в размер 90% от нейната оценка или на 72 хил. лв. Тъй като вие сте постигнали по-изгодна продажна цена, банката може да ви осигури на 100% финансирането за покупка и няма да имате нужда от допълнителна сума за самоучастие.

Продължение по темата: Полезни съвети при покупка на собствено жилище (Част втора)