Последните две години имотният пазар се характеризира с известно успокояване след рекордни ръстове и активност. В периода бе отчетен спад в активността, който допринесе за балансиране между търсене и предлагане. По всичко личи, че и през настоящата година тази тенденция за успокояване ще продължи.
Все по-често чуваме да се задава въпросът – „ще се спука ли имотният балон“?
Интересното е, че за „балон“ в цените на имотите се говори всяка година и всяка година той все „се пука“. Ако направим една бърза справка в търсачката Google, ще видим, че за имотен балон се говори най-малко от 7 години назад. Говорейки за „балони“, нека да кажем и все пак какво точно представляват те.
Едно добро определение е, че имотният балон е вид икономически балон, който се появява периодично в местни или международни пазари и се характеризира с бързо повишение в цените на имотите, докато те достигнат неустойчиви нива спрямо доходите на населението или други икономически фактори. Тук същественото е спрямо какво са неустойчиви ценовите нива. С други думи, ако цените на имотите се повишават, а доходите и възможностите за покупка не, то можем да говорим за спекулативно покачване на стойността. Но всъщност последните години наблюдаваме именно точно обратната тенденция.
Доходите се увеличават, а с тях и финансовите възможности на населението. Малко преди празниците Евростат публикува актуализираните данни за населението в България и констатира, че към 2022 г. икономиката ни е преминала 62% от средните нива за Европейския съюз на БВП на човек от населението по покупателната способност. По данни на НСИ тримесечният общ доход средно на лице от домакинство през третото тримесечие на 2023 г. е 2 874 лв. и нараства с 22.5% спрямо същото тримесечие на 2022 година. В същото време друг основен фактор, който съществено оказва влияние на поведението на потребителите – безработицата, остава на санитарен минимум от 4%. Това показва възможностите на потребителите за платежоспособно търсене, а по-високото търсене води и до по-високи цени на недвижимите имоти.
Друг важен компонент на пазара на недвижими имоти са лихвените нива по жилищните кредити. По данни на БНБ през декември 2023 г. средният лихвен процент при жилищните кредити в левове е 2.58%, а ГПР по тези кредити се понижава с 0.06 пр. п. до 2.86%. След като ЕЦБ предприе серия от увеличения на основния лихвен процент, за да се справи с бързонарастващите нива на инфлация, това се пренесе и върху лихвените нива на кредитите в еврозоната. От началото на 2022 г. до сега средният лихвен процент по жилищните кредити за домакинства се покачи от 1.32% до 3.93% към края на септември 2023 г.
Източник: ЕЦБ
Бавното покачване на лихвените проценти в България се дължи на големия финансов ресурс от депозити, с които разполагат банките. Към края на септември депозитите възлизат на 141 млрд. лв. като за последните 12 месеца те се увеличават с 10.2% или 13 млрд. лв. При това средните лихвени нива по депозитите гравитират около нулата. Ниската цена на финансирането прави кредитите достъпни, а високата ликвидност в банковата система показват, че едва ли през следващата година може да се очаква осезаем ръст на лихвените нива.
През последните 2 години инфлацията е основна тема и по всичко личи, че тя ще остане такава поне още толкова. Обезценяването на стойността на спестяванията стимулира желанието на новите купувачи за влагане на средства в недвижим имот като най-позната им инвестиция, която може да носи и пасивен доход от наем в бъдеще. Тази група донякъде замества оттеглящата се такава от пазара, която предпочита да изчака по–ясна посока на цените и лихвените нива.
От друга страна предлагането на нови жилища също отчита спад. По предварителни данни на НСИ броят на въведените в експлоатация жилищни сгради през третото тримесечие на 2023 г. е 1 239, а новопостроените жилища в тях са 5 085. Спрямо третото тримесечие на 2022 г. сградите са с 97 по-малко, или със 7.3%, а жилищата в тях намаляват с 856, или с 14.4%. Пазарната логика показва, че намаляване на търсенето, успоредно с предлагането, ще доведе по-бързо до равновесие на пазара и сътресения през следващата година са малко вероятни. Ако има такива то те биха се дължали основно на външни фактори като поскъпване на строителните суровини на международните пазари.
Пандемията от COVID-19 в известна степен пренасочи предпочитанията на купувачите. От една страна все повече фирми се насочиха към така наречения „хоум офис“ вариант за работа на служителите си и дори след пандемията не малка част от тях го запазиха в различни разновидности. Той започна да има и все по-голяма тежест за служителите като фактор за започване на работа в конкретна компания. Възможността за отдалечена работа позволи на купувачите на имоти да избират такива, които не са вече толкова тясно свързани с близостта до работното място или лесния достъп до комуникация и да акцентират повече на качеството на живот, което предлага самият имот. Ето защо и интересът към по-малките населени места нараства. Тенденциите също се променят не само в посока качество на живот, но и енергоефективност, а така наречените „умни домове“ ще изведат пазара на нови нива през следващото десетилетие.
Коментари